Czy czeka nas rewolucja na rynku mieszkaniowym?

Drukuj

Na podpis prezydenta oczekuje ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Umożliwia ona zawieranie umowy najmu instytucjonalnego, czyli nowego rodzaju umowy o uproszczonej procedurze eksmisyjnej. To dobre rozwiązanie, które ma szansę ograniczyć tempo wzrostu czynszów i ułatwić Polakom wynajem mieszkań.

(…)

Polska ma słabo rozwinięty rynek mieszkań na wynajem – jedynie 4,5 proc. Polaków wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych. Nie odbiegamy pod tym względem jednak od pozostałych państw regionu – mediana w regionie to 4,3 proc. W gospodarkach UE-15 niemal 5-krotnie większy odsetek osób wynajmuje mieszkania– mediana 19,8 proc.

Ważną przyczyną tego stanu rzeczy jest brak prywatnego rynku wynajmu w Polsce i krajach naszego regionu przed 1989 rokiem. W toku transformacji duża część państwowych mieszkań była prywatyzowana, co siłą rzeczy podniosło odsetek osób posiadających swój lokal na własność (Augustyniak et al., 2013). Jednocześnie jak dotąd polityka państwa poprzez takie programy jak „Mieszkanie dla Młodych” wspierała w Polsce zakup mieszkań, podnosząc jego atrakcyjność względem wynajmu.

Bariery migracji wewnętrznych, takie jak brak rozwiniętego rynku mieszkań na wynajem, mogą pogłębiać nierówności społeczne i dawać bodźce części osób do emigracji za granicę. Polacy, podobnie jak mieszkańcy innych pokomunistycznych państw członkowskich UE i Europy Południowej, rzadko zmieniają miejsce zamieszkania.

Współcześnie, kiedy produktywność pracy i w efekcie płace są silnie powiązane z miejscem zamieszkania wewnątrz kraju (Hsieh i Moretti, 2017; Gyourko et al., 2013), migracje wewnętrzne są kluczowe dla równych szans obywateli. Jeżeli zarobki w Warszawie są znacznie wyższe niż w reszcie kraju, to polityka publiczna powinna działać w kierunku ułatwiania migracji do Warszawy. Jeżeli takie migracje są trudne, to rosną nierówności dochodowe (Ganong i Shoag, 2017) i wiele osób może wybrać emigrację za granicę.

Większy odsetek własności nieruchomości w stosunku do wynajmu jednocześnie ogranicza mobilność pracowników i utrudnia zakładanie rodziny. Osoby posiadające dom na własność są mniej skłonne do szukania pracy poza miejscem zamieszkania. Potwierdzają to Blanchflower i Oswald (2014), którzy pokazują, że w USA w latach 1985-2011 większy odsetek domów na własność w danym regionie był skorelowany z wyższą stopą bezrobocia i mniejszą mobilnością na rynku pracy.

Poza tym mieszkanie trudniej jest kupić niż wynająć, szczególnie młodym osobom. To w efekcie oznacza, że nie mając dostępu do rozwiniętego rynku mieszkań na wynajem młodzi ludzie dłużej mieszkają z rodzicami, później zakładając własną rodzinę. Mulder i Billari (2010) argumentują nawet, że z tego powodu kraje rozwinięte o rozwiązaniach mieszkaniowych opartych na własności zamiast wynajmu, charakteryzują się niższą dzietnością.

Jednym z głównych powodów hamujących pełen rozwój rynku mieszkań na wynajem w Polsce są bariery eksmisji nieuczciwych lokatorów.

Trudność eksmitowania niepłacących lub niszczących mieszkanie lokatorów podnosi ryzyko właścicieli, co przekłada się na wyższe ceny najmu lub wyższe depozyty (Augustyniak et al. 2013; NBP, 2012; Gromnicka i Zysk, 2003). W rezultacie, w najbardziej atrakcyjnych miejscach, czyli tych o najwyższej produktywności pracy i w konsekwencji najwyższych zarobkach, czynsze wynajmowanych mieszkań są często wyższe niż raty kredytów hipotecznych (NBP, 2014, wykres 15 na str. 12 – później NBP zaprzestał publikacji tego wskaźnika).

Dzieje się tak dlatego, że czynsze muszą być wystarczająco wysokie, żeby kompensować ryzyko właścicieli mieszkań. W rezultacie powstaje silny bodziec w kierunku zakupu mieszkań zamiast wynajmu (Augustyniak et al., 2013).

Regulacje eksmisji lokatorów w Polsce są najbardziej restrykcyjne wśród wszystkich państw OECD dla których dostępne są dane.

(…)

Zaproponowana w ustawie nowa forma umowy najmu z uproszczoną procedurą eksmisyjną wychodzi naprzeciw rekomendacjom od lat formułowanym przez ekspertów rynku mieszkaniowego w Polsce.

Jeżeli zgodnie z oczekiwaniami jej wejście w życie przyczyni się do pełniejszego rozwoju rynku mieszkań na wynajem w Polsce, to może pomóc przeciwdziałać wzrostowi nierówności dochodowych, poprawić funkcjonowanie rynku pracy, a nawet przyczynić się do wzrostu dzietności.

Rafał Trzeciakowski – ekonomista FOR, doktorant w Katedrze Międzynarodowych Studiów Porównawczych Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, absolwent ekonomii i ekonomicznej analizy prawa w SGH, stypendysta na University of Wisconsin-Madison w USA i Fudan University w Chinach

Literatura

Augustyniak, H., Łaszek, J., Olszewski, K., & Waszczuk, J. (2013). „To rent or to buy – analysis of housing tenure choice determined by housing policy”. NBP Working Paper No. 164, Economic Institute, Narodowy Bank Polski.

Blanchflower, D. G., & Oswald, A. J. (2015). „Does high home-ownership impair the labor market?” Najnowsza dostępna wersja: https://www.researchgate.net/publication/256062745_Does_High_HomeOwnership_Impair_the_Labor_Market, 10.08.2017.

Ganong, P., & Shoag, D.W. (2017). „Why Has Regional Income Convergence in the U.S. Declined?”. NBER Working Paper No. 23609.

Gromnicka, E., & Zysk, P. (2003). „Polish Tenancy Law and the Principles of European Contract Law”, [w:] „National report in the framework of EUI Private Law Forum and Research Project” co-financed by the Grotius Programme for Judicial Co-operation in Civil Matters.

GUS (2016). „Gospodarka mieszkaniowa w 2015 r.” Główny Urząd Statystyczny.

Gyourko, J., Mayer, C., & Sinai, T. (2013). „Superstar cities”. American Economic Journal: Economic Policy, 5(4), 167-199.

Hsieh, Ch.-T., & Moretti, E. (2017). „Housing Constraints and Spatial Misallocation”. NBER Working Paper No. 21154.

Mulder, C.H., & Billari, F.C. (2010). „Homeownership Regimes and Low Fertility”. Housing Studies 25(4).

NBP (2014). „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2013 r.”. Narodowy Bank Polski.

NBP (2012). „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r.”. Instytut Ekonomiczny we współpracy z oddziałami okręgowymi, Narodowy Bank Polski.

NIK (2013). „Gospodarowanie lokalami komunalnymi w budynkach mieszkalnych. Informacja o wynikach kontroli”. Najwyższa Izba Kontroli.

Od redakcji: powyższy tekst to fragment analizy pt. „Umowa najmu instytucjonalnego ułatwi Polakom wynajem mieszkań”, opublikowanej przez Forum Obywatelskiego Rozwoju. Dziękujemy za możliwość publikacji na naszych stronach. Zachęcamy do zapoznania się z całością analizy. Skróty, tytuł i lead od redakcji. 

Czytaj również
O autorze
*
RafałTrzeciakowski
ekonomista Forum Obywatelskiego Rozwoju
@ ratrzeci