Minusy Mieszkania Plus, czyli weźmy wszyscy trochę na wstrzymanie

Drukuj

Dziwi mnie jak wiele osób, które bardzo cenię, popada ostatnio w demagogię rządowego programu „Mieszkanie Plus”.

Idea jest słuszna i rozmawiamy o niej od lat, ale sam fakt zerwania z koncepcją dopłacania pieniędzy bankom nie usprawiedliwia bezrefleksyjnego skakania pod sufit z radości i przekręcania faktów. To ogromne wyzwanie, nad którym musimy się wszyscy rzetelnie pochylić, inaczej może zakończyć się nie tylko klapą, ale wręcz niewiele mniejszym zdewastowaniem miast czy odcięciem ludzi młodych od możliwości posiadania mieszkania, niż czynią to obecnie deweloperzy.

Pozwoliłem sobie wypunktować 13 mitów, niestety powszechnych w dyskursie publicznym wokół programu.

  1. Program „Rodzina na Swoim” to program PiS-u, nie Platformy. Popierało go też SLD. Platforma, już pod koniec jego działania, wprowadziła jego rozmiękczoną wersję, która oczywiście była niepotrzebna, ale pozwalała znacznie rozsądniej kierować pieniądze choćby na zakupy na rynku wtórnym.
  2. Program nie był bezpośrednią przyczyną rozlewu miast. Zawinił głównie brak inteligentnej planistyki przestrzennej i cywilizowanego prawa budowlanego, zabraniającego budowania gdzie popadnie.
  3. Boom na zakup mieszkań nie wybuchnął dzięki programowi „Rodzina na Swoim”, tylko wcześniej, w okolicach 2004 roku. Program był tylko reakcją polityków na powszechną społeczną fascynację zakupem własnego „M”. Większość tych, którzy obecnie narzekają „jak mogli być tak głupi” w momencie, kiedy trzeba było wykazać się mądrością, czyli 10-12 lat temu, głosu nie zabierała… Ja również.
  4. „Mieszkanie Plus” jest dobrym programem, który powinien powstać lata temu, ale w tej chwili nikt nie zna jakichkolwiek regulacji jego działania. Tym samym można powiedzieć, że na razie nie istnieje i wcale nie wiadomo, czy powstanie. Radość z jego ogłoszenia można zatem porównać z radością z budowy metra w Krakowie czy planowanego cyklicznie od około 200 lat przekopania Sudetów, aby połączyć Odrę z Dunajem.
  5. Rozbieżność między deklaracjami rządowymi a faktyczną dostępnością działek wojskowych, kolejowych i rządowych na terenie miast jest, lekko licząc, ośmiokrotna i różnie wypada w różnych miastach. Są samorządy, w których takich mieszkań mogłoby powstać wiele, są też takie, w których prawie nie ma takiej możliwości. Można zaryzykować tezę, że najmniej działek jest w miastach, które mieszkań potrzebują najwięcej. Zresztą akurat w kwestii budowy w okolicach kolei nasze prawo budowlane wykazuje się wyjątkowym oporem nieprzerwanie od czasów carskich.
  6. Platforma Obywatelska, w ramach prac nad dużym pakietem regulacji urbanistycznych, pracowała też nad zmianami w prawie dotyczącym obrotu mieszkaniami komunalnymi. Chodziło o utrudnienia w wykupie mieszkań komunalnych za 5% wartości, zablokowanie ich dziedziczenia, uzależnienie czynszu od zarobków, wprowadzenie umów spisywanych na okres 5 lat, umożliwiających przeniesienie mieszkańców do innego metrażu, jeśli ich sytuacja rodzinna uległa zmianie. Tak to działa na całym świecie. Prawo i Sprawiedliwość było przeciwko takim koncepcjom, nadal aktywnie z nimi walczy również na płaszczyźnie samorządowej. Choćby w Łodzi sprzeciwia się zwiększeniu wartości wykupu do 20-30%. Wykup pojedynczych mieszkań stał się jedną z głównych blokad remontów kamienic przez miasto. Zresztą doszukuję się też tutaj swoistego relatywizmu moralnego… Wykup fabryk za 5% wartości to rozbój, a sprzedaż mieszkania starszej pani za 5% wartości to rzecz normalna? Jak babcia, której nie stać na wykup za 50%, ma wyłożyć 2-3 razy większą sumę na składkę na fundusz remontowy zabytkowej kamienicy? A czy w ogóle sprawiedliwe jest to, że 70-letnia kobieta wykupuje od gminy mieszkanie o metrażu czasami nawet 60-80 metrów kw. za 10 tysięcy zł, tylko po to, aby po jej śmierci rodzina już po 5 latach sprzedała je za 150 tysięcy na wolnym rynku? Podobnie będzie z mieszkaniami w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Po spłaceniu wartości mieszkania preferencyjnym czynszem, będzie można je przejąć, kupić, sprzedać, odziedziczyć. Tym samym w takim miejscu może równie dobrze zamieszkać ktoś o świetnych zarobkach, a po latach, mimo ogromnych nakładów państwa, nie pozostanie w nim nic – ani mieszkanie, ani działka. Jednym słowem, tworzymy po raz kolejny program rozdający majątek państwa. Uwłaszczy się na nim część osób w danej chwili gorzej sytuowanych, lecz nie powstanie stabilny system mieszkaniowy na lata, który umożliwiłby łatwą migrację zarobkową pomiędzy miastami czy pomoc komuś, komu w danej chwili powinęła się noga.
  7. Prawo i Sprawiedliwości zapowiadało już program budowy mieszkań komunalnych w 2005 roku. Miały ich powstać 3 miliony. Skończyło się na haśle.
  8. PiS stwarzał negatywną aurę wokół inwestycji partnerstwa publiczno-prywatnego, które są sprawdzonym sposobem budowania mieszkań na świecie. Liczne kontrole i niejasne prawo spowodowały, że inwestorzy przez lata byli niechętni takiej współpracy. Teraz PiS proponuje tym samym inwestorom, aby budowali mieszkania w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Ale inwestorzy nie wchodzą w coś tylko dlatego, że rząd poprosi. Aura jest rzeczą kluczową, a na razie, przez część działań obecnego rządu, ta wokół Polski bardzo się psuje. Podczas targów, na których Łódź wystawiała się z działkami Nowego Centrum Łodzi, Hanna Zdanowska słyszała nawet pytania w rodzaju: „Ale wasz rząd nie będzie nacjonalizować?”. Dlatego przez ostatnią dekadę udział PPP w ogóle inwestycji można w Polsce uznać za marginalny, a scenariusz nagłego wzrostu do proporcji na poziomie Wielkiej Brytanii (25%) – dość bajkowy.
  9. Państwo ma jedynie dawać działki i gwarantować cenę, resztę ma czynić rynek. A rynek czynić to będzie w oparciu o kredyty. W sytuacji wprowadzenia wyrównania dla frankowiczów, podatku bankowego i niestabilności sektora SKOK-ów, banki nie będą w stanie wyłożyć 150-180 mld zł, a na tyle ten program jest szacowany.
  10. PiS nie mówi ile mieszkań powstanie i jakie będą warunki ich rozdawania. Wiemy jedynie, że trzeba będzie spełnić kryterium posiadania stałej pracy, co w sytuacji, w której najgorzej zarabiający pracują na umowach zlecenie, wydaje się dość dziwne. Taka konstrukcja nie ułatwi również młodym osobom z małych miast przyjazdu do rodzimych metropolii. Łatwiej będzie ze Skierniewic przenieść się do Londynu, niż do Warszawy.
  11. Przez ostatnią dekadę rozsądne samorządy próbowały zrobić wszystko, aby ponownie zacząć rozwijać się do centrum. W wielu przypadkach się to udało. W Łodzi aż 80% inwestycji powstaje w obrębie 5 km od środka miasta. Działki, na których będzie mogło budować „Mieszkanie Plus”, leżą głównie na obrzeżach, a gdy już znajdują się w centrum, ich wartość jest tak olbrzymia, że budowa na nich czynszówek byłaby marnotrawieniem sum szeregu setek milionów złotych – np. na terenie Nowego Centrum Łodzi.
  12. Nikt nie mówi, ile takich mieszkań ma szansę powstać. Z prostej przyczyny: nawet przy sukcesie programu, nie powstanie nawet 1/3 tego, co teraz budują deweloperzy i indywidualnie Polacy. PiS nie ma w planach żadnego rozwiązania tego problemu, sprzeciwiał się choćby idei wprowadzenia podatku katastralnego (obowiązującego w całej Europie), który mógłby zniechęcić deweloperów do blokowania pustych działek i mieszkań w celu windowania ceny oraz przełożyć na nich koszty dociągania infrastruktury na obszary, na których buduje. Dlatego rynek kredytów 25-letnich co prawda ulegnie ograniczeniu, ale nie zostanie zlikwidowany. Klasa średnia będzie musiała nadal zaciągać sobie tę pętlę na szyi, a proporcje zakupu i najmu nie zbliżą się nawet do standardów zachodnich.
  13. Nie wszystkie miasta potrzebują tego typu programów, a wręcz są takie, w których może on działać na niekorzyść mieszkańców. Tak wygląda sytuacja choćby w Łodzi, która w 1988 roku dysponowała mieszkaniami dla 950 tysięcy ludzi i dobudowała kilkadziesiąt tysięcy kolejnych w nowych blokach i domkach, a w 2050 roku może posiadać już tylko 500 tysięcy mieszkańców. Łódź i Wałbrzych to radykalne przykłady, ale zapewniam, że proces wyludniania się miasta właściwego dotyczy każdej polskiej aglomeracji poza Warszawą i Krakowem. Znacznie rozsądniejsze byłoby zatem skierowanie strumieniu finansowego ze sprzedaży działek na remont często niezwykle zabytkowych mieszkań, które dzisiaj nierzadko stoją puste. Partnerstwa publiczno-prywatnego w takich miastach można używać właśnie do łatania dziur w zabudowie w obrębie centrum czy przebudowywania zabytków będących w kiepskim stanie. Tym sposobem „Mieszkanie Plus” może okazać się gwoździem do trumny śródmieść, a to przecież od kondycji śródmieścia zależy kondycja gospodarcza całego miasta i zasobność portfeli jego mieszkańców.
Czytaj również
O autorze
*
MarcinHencz
Młody przedsiębiorca i społecznik związany z PO. Od 4 lat zajmuje się tematami rozwoju miast i rewitalizacji.