Szef PO zaproponował kredyt mieszkaniowy 0 proc. (tzn. bez odsetek) dla ludzi, którzy będą kupowali swoje pierwsze mieszkanie. Leszek Jażdżewski pyta Adama Czerniaka, głównego ekonomistę w centrum analitycznym Polityka Insight, czy to dobry pomysł i jak najlepiej naprawić sytuację mieszkaniową Polaków.
Leszek Jażdżewski: Czy nowa propozycja PO zgłoszona przez Donalda Tuska w sprawie 0% kredytu zwiększy dostępność mieszkań własnościowych?
Adam Czerniak: Wszystko zależy od szczegółów. Na razie poznaliśmy tylko hasło wyborcze bez konkretów. Jeżeli ten program miałby obejmować dużą pulę mieszkań i dużą grupę Polaków, a równocześnie nie towarzyszyłyby mu żadne działania zwiększające podaż, to jego wpływ na dostępność mieszkań własnościowych byłby niewielki. Zyskałaby tylko nieliczna grupa osób, które miałyby odpowiednią zdolność kredytową i jako pierwsze skorzystałyby z programu. Potem nastąpiłby wzrost cen, na którym zarobili deweloperzy, banki i właściciele dużej liczby mieszkań. W rezultacie zmalałaby dostępność finansowa mieszkań dla osób, które nie miałyby szansy się na program załapać. To zwiększyłoby, i tak już znaczne, nierówności w dostępie do mieszkań własnościowych.
L.J.:Dlaczego mimo rekordowych ilości oddanych nowych mieszkań przed kryzysem inflacyjnym ceny wciąż rosły? Czy są regulacje które mogą zwiększyć podaż mieszkań bez drastycznego wzrostu cen?
A.C.: Ceny rosły, bo popyt wciąż przewyższał podaż. W ostatnich latach rosnącą grupą kupujących byli mali inwestorzy, dla których zakup mieszkania pod wynajem czy w celach spekulacyjnych był jedyną rentowną formą ulokowania oszczędności. Dlatego wysoka liczba nowo wybudowanych mieszkań nie doprowadziła do znacznego obniżenia luki mieszkaniowej w Polsce.
Aby faktycznie dostępność mieszkań dla Polaków wzrosła najpierw rząd musi określić, gdzie i jakich mieszkań w Polsce brakuje. A następnie za pomocą planów zagospodarowania przestrzennego oraz wsparcia finansowego wpłynąć na budowę pożądanych nieruchomości (drogą dopłat dla gmin, TBSów, czy ulg podatkowych dla deweloperów budujących w mniejszych miejscowościach o dobrych perspektywach rozwoju).
L.J.: Polacy w większości wolą mieszkania na własność, czy należy mimo to inwestować publiczne środki w mieszkania na wynajem?
A.C.: Tak, bo to są zjawiska powiązane. Polacy chcą mieszkać we własnym mieszkaniu, dlatego że najem jest drogi, nakierowany na krótki okres i nieprofesjonalny. Najemcy nie są chronieni przed nieuczciwymi wynajmującymi, mają niewielkie możliwości aranżacji mieszkania pod swoje potrzeby, a w każdej chwili muszą się liczyć z wypowiedzeniem umowy lub zaporowym wzrostem czynszu. To sprawia, że nawet ci, którzy nie palili się do zakupu mieszkania, po kilku latach najmu w Polsce zmieniają zdanie.
Potwierdzają to badania ankietowe, z których wynika, że młodzi Polacy są otwarci na najem, nawet przez całe życie, ale wraz z wiekiem ich skłonność do najmu spada. Dostępność profesjonalnej, relatywnie taniej i długookresowej oferty najmu przynajmniej częściowo by ten problem rozwiązała. Z doświadczeń innych krajów wynika, że pojawienie się profesjonalnego najmu zwłaszcza oferowanego z udziałem państwa poprawia także jakość usług najmu w sektorze prywatnym.
L.J.:W jakim stanie jest budownictwo socjalne i komunalne? Jak zaadresować potrzeby mieszkaniowe najmniej zamożnej części społeczeństwa?
A.C.: De facto w stanie agonalnym. Kolejki po mieszkania socjalne i komunalne się wydłużają – w skali kraju oczekuje w nich ponad 120 tys. chętnych, a w największych miastach czas oczekiwania wynosi już kilka lat. Liczba mieszkań w zasobie gminy, które są niezamieszkane ze względu na potrzebę remontu rośnie, a liczba mieszkań komunalnych spada – gminy systematycznie je wyprzedają, bo nie mają środków na ich utrzymanie.
Tutaj wymagana jest szybka interwencja finansowa państwa oraz zmiany w regulacjach. Po pierwsze, konieczne jest wyasygnowanie środków na remont lokali komunalnych i budowę nowych w miejscowościach o najdłuższych kolejkach oczekujących na zasiedlenie. Po drugie, musi nastąpić uzależnienie wysokości czynszów od sytuacji dochodowej najemcy i faktycznego miejsca jego zamieszkania. Gminy muszą mieć możliwość podniesienia czynszu w sytuacji, gdy sytuacja dochodowa najemcy się poprawia albo gdy większość roku spędza na pracy najemnej w innej miejscowości niż ma przyznany lokal komunalny (np. zagranicą).
L.J.: Jak powinna wyglądać kompleksowa polityka mieszkaniowa? Jaką rolę powinien pełnić rynek, a jaką podmioty publiczne?
A.C.: Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna budować synergię między państwem, sektorem prywatnym i gospodarstwami domowymi. Aby zasypać lukę mieszkaniową potrzebne jest równoczesne, kontrolowane uruchomienie środków z budżetu państwa, od funduszy inwestycyjnych, z banków i od osób prywatnych. Do tego kluczowe jest stworzenie stabilnego i efektywnego otoczenia prawnego, mechanizmów koordynacji polityki mieszkaniowej prowadzonej przez samorządy i dystrybucji wsparcia z budżetu państwa, a przede wszystkim systematycznego gromadzenia danych na temat mieszkalnictwa i ewaluacji efektów działań różnych polityk publicznych.
dr Adam Czerniak – jest doktorem nauk ekonomicznych, dyrektorem ds. badań i głównym ekonomistą w centrum analitycznym Polityka Insight oraz kierownikiem Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Do 2012 r. pracował jako ekonomista bankowy, wcześniej współpracował z Bankiem Światowym oraz Fundacją FOR, był też stypendystą Ronald Coase Institute. Jest członkiem-założycielem Laboratorium Rynku Najmu, a także autorem publikacji naukowych z zakresu socjologii ekonomicznej, ekonomii instytucjonalnej i funkcjonowania rynku nieruchomości. Polski reprezentant w radzie European Master in Official Statistics działającej przy Eurostacie w kadencji 2021-2023.
Autor zdjęcia: Pawel Czerwinski
