To samorząd odpowiada za zapewnienie wielu usług, systemu transportowego czy także walkę ze smogiem. Jeśli nie ma możliwości zapewnienia w danym miejscu infrastruktury dla takiej ilości osób, to władze nie powinny zezwolić na taką skalę zabudowy i to powinien określać plan zagospodarowania, aby z wyprzedzeniem było jasne, co gdzie może powstać. A wraz z planem rozwoju budownictwa w mieście powinien istnieć plan rozwoju całej infrastruktury, tak aby wraz z nowymi mieszkaniami oddawano potrzebne szkoły, drogi, tramwaje czy linie metra.
Zarówno przedwojenna, komunistyczna, jak i współczesna Rzeczpospolita cierpi na trwały, strukturalny niedobór lokali mieszkaniowych. Dotyczy on zarówno ilości, lokalizacji, jak i standardu dostępnych lokali mieszkaniowych. Przyczyn tego zjawiska należy szukać zarówno pośród pozaborowej biedy, masowej migracji ze wsi do miast, jak i zniszczeń wojennych. O ile oczywiście polityków w najmniejszym stopniu nie interesuje nasz dobrobyt, o tyle chcą wyciszyć palące tematy mogące ich pozbawić władzy. Problem dostrzegli już przedstawiciele sanacji, którzy pomiędzy tuszowaniem przeszłości Piłsudskiego, a prześladowaniem opozycji w Berezie Kartuskiej budowali na wsiach słynne sławojki, po dzisiejszemu toi-toie w zapuszczonych gospodarstwach. Po wojnie komuniści prowadzili przymusowe dokwaterowania obcych ludzi do lokali o powierzchni większej niż wskazywała przyjęta przez nich norma.
Nie mniej jednak pierwszym prawdziwym programem walki z niedoborem mieszkań był powstały za czasów Edwarda Gierka program budowy z prefabrykatów, znany jako osiedla z wielkiej płyty. Z założenia miały to być lokale powtarzalne, tanie i proste w budowie. Zbudowano w ten sposób ponad 2,5 miliona mieszkań, a w rekordowym 1978 r. – 284 tys. lokali. Dla porównania, w rekordowym obecnie roku 2021 oddano mieszkań ok 235 tys. Oczywiście program prowadzono, jak na socjalistów przystało – z maksymalną, a nie minimalną normą metrażu, naruszeniem norm jakości, narzuceniem niewykonalnych harmonogramów itp itd. Mieszkania były identyczne, ciasne, rozdysponowywane z przydziału, bez możliwości wyboru i tak dalej. Warto by o tym pamiętać postulując dzisiaj udział państwa w budownictwie mieszkalnym. Jednak zapewniono w ten sposób mieszkania dla wielu milionów ludzi, a zdecydowana większość z nich postoi jeszcze wiele lat. Do tej pory mieszkania w wielkiej płycie są pożądane przez wielu ludzi ze względu na zaprojektowanie osiedli, rozwinięcie infrastruktury czy lokalizację.
Lokalizacja jest kluczem dla dalszego wywodu, ponieważ choć w dzisiejszej Polsce ogólna liczba mieszkań wciąż jest poniżej europejskiej średniej, to są miejsca gdzie jest ich wręcz więcej niż potrzeba, jak i takie gdzie ich brakuje. Ma to oczywiście związek z migracją pomiędzy dużymi miastami a prowincją, która nasiliła się szczególnie po reformie administracyjnej województw. W największych miastach Polski faktyczna ilość mieszkających w nich ludzi ma niewiele wspólnego w danymi oficjalnymi. Dowodem jest rynek wynajmu, zwłaszcza pokoi, w trakcie pandemii covid 19 i masowej pracy / nauki zdalnej. Mnóstwo osób wróciło w swoje rodzinne strony rezygnując z wynajmowanych pokoi, a stawki najmu spadły diametralnie. Mimo tego wiele lokali stało pustych i zmienił to dopiero napływ uchodźców z Ukrainy. W przypadku Warszawy znaczący udział w zjawisku mają także osoby określane mianem „słoików”, czyli prowadzące swój podstawowy dom w innym miejscu, a w Warszawie pomieszkujące w dni robocze. Jakkolwiek skala tego zjawiska jest trudna do oszacowania, to przed pandemią była ona znaczna i pokazuje tylko, że liczba potrzebnych mieszkań nie do końca pokrywa się z ilością mieszkańców danego obszaru. Różne także są potrzeby i oczekiwania względem lokalizacji oraz powierzchni mieszkania. Zupełnie innego mieszkania oczekiwać będzie młody singiel, a zupełnie innego rodzina z dziećmi. Zupełnie inne bywają także indywidualne preferencje.
Wynajem czy zakup?
Za Gierka mieszkania przydzielano, dziś możemy wybrać, gdzie chcemy mieszkać. Tym „gdzie” jest zarówno dosłowne pytanie o lokalizację i standard mieszkania, ale także czy ma to być zakup czy wynajem. Wśród opinii ekspertów można spotkać krytykę przywiązania do własności nieruchomości. Dla Polaków wynajem mieszkania stanowi etap przejściowy przed dorobieniem się własnego lokum, w Niemczech czy Szwajcarii życie na wynajmie spędza około połowy społeczeństwa, niekoniecznie z przyczyn finansowych. Mieszkanie, obok zaspokojenia potrzeby noclegowej, ma jednak aspekt emocjonalny. Nawet osoby posiadające i używające wiele nieruchomości „domem” określają tylko jedną z nich. Mogę mieć domek nad morzem, w górach, kilka innych, ale dom mam jeden.
Istnieje też szerszy kontekst czyli ogólne przywiązanie do własności w państwach eks-komunistycznych, co stanowi pewien brak zaufania do państwa, systemu. W krajach o stabilnym systemie prawnym ludzie przywiązują większą wagę do zapewnienia funkcjonalności aniżeli do samego bycia właścicielem. Chcę samochodu? To go wyleasinguję, przecież ważne ile to kosztuje, a nie kto jest w dowodzie. Chcę mieszkania? Też wynajmę itd. Dopóki płacę, korzystanie z rzeczy gwarantuje mi umowa, a jej warunki dojrzały i konkurencyjny rynek. Nasz rynek wynajmu jest na tle rynków zachodnich bardzo niedojrzały, nie tylko gdy mowa o mieszkaniach. Głównie z racji niedostatecznej podaży. Mimo wielu pozytywnych zmian wciąż nie brakuje ofert wynajmu przysłowiowego mieszkania po babci, ze starą wersalką i regałem pełnym gnijących książek.
Poczucie bezpieczeństwa daje stabilność rynku. Będę pewniej czuć się na wynajmie mieszkania, jeśli wiem, że bez problemu znajdę inne o podobnym standardzie w podobnej cenie. Muszę też wiedzieć, że właściciel nie wyrzuci mnie z niego w środku nocy, a właściciel, że łatwo pozbędzie się nierzetelnego lokatora. Nasze państwo ma długą tradycję w niedotrzymywaniu słowa czy po prostu oszukiwaniu ludzi. Skoro można ukraść emerytury z OFE, można w przestępczy sposób wprowadzić restrykcje pandemiczne, można spałować protestujące kobiety, to czemu nie pomieszkać u kogoś za to nie płacąc? Wyrok? Będzie za 2 lata, o ile w ogóle wyda go sędzia, nie przebrany za niego partyjny funkcjonariusz.
Państwo samo stworzyło system powszechnego i wzajemnego braku zaufania wszystkich do wszystkich. Państwo tworzy prawo, którego samo nie przestrzega. Kontroluje i karze obywatela, samemu nie wywiązując się ze zobowiązań. I nie, nie jest to tylko specjalność obecnego rządu. Trudno się zatem dziwić, że Polacy twardą własność wyżej cenią od usługi, nie ufając temu, co nie jest namacalne.
Wynajem jest też w Polsce bardzo drogi na tle zakupu – nawet jeśli dzisiejszy czynsz będzie porównywalny z ratą kredytu, to jednak w tej racie duża część wraca do nas w postaci spłaconego kapitału – tylko część to wynagrodzenie banku. Z tej perspektywy racjonalna długoterminowa kalkulacja to zakup mieszkania, nawet na kredyt, spłata w miarę stabilnej raty, pełna własność i brak za kilka-kilkadziesiąt lat. Świadomie użyłem określenia „w miarę stabilna rata”, ponieważ mimo szoku odkrywczego, jaki w związku z podniesieniem stóp procentowych przeżywa wielu kredytobiorców, jej wysokość jest przewidywalna w pewnym zakresie, a szczególnie jako średnia przez cały okres kredytowania. Kwota, za którą nabyliśmy mieszkanie, już się nie zmieni, natomiast stopy raz spadają, raz wzrastają. Czynsze najmu i wartość nieruchomości w długiej perspektywie tylko rosną. Dla osób, które brały kredyt przy stopach 1,5%, nawet jeśli dziś ich raty wzrosły o 30-40%, jest to niewspółmiernie mniejszym wzrostem niż czynsze najmu. Obecny, wysoki poziom stóp też jest raczej przejściowy niż trwały.
Kredyty
Co zatem jest problemem? Ceny nieruchomości, a te w ostatnich kilku latach wprost wystrzeliły. By być rzetelnym trzeba oczywiście dostrzec nie tylko eldorado deweloperów, ale też koszty budowy. Te w ostatnich latach nie tyle wystrzeliły, co eksplodowały i sytuacja przypomina lata 2007-2008. Wtedy też budowlanka była rozgrzana do czerwoności, a wszyscy wieszczyli nieskończone wzrosty. Skończyło to się kilkudziesięcioprocentowymi spadkami, które rynek odbił dopiero po dekadzie.
Mediana wynagrodzeń w 2020 roku wyniosła 4700 zł, co daje niecałe 3500 zł „na rękę” przy umowie o pracę. Nawet jeśli od tego czasu przyjmiemy wzrost porównywalny ze średnią krajową, to wciąż mówimy o maksymalnie 8 tys. zł dla gospodarstwa domowego z dwójką osób dorosłych. Przy tych zarobkach mogą oni dzisiaj liczyć na ok 250-300 tys. kredytu hipotecznego, czyli w dużym polskim mieście stać ich na zakup mniej więcej jednego pokoju. Przy czym jest to mediana zarobków, a zatem połowa populacji zarabia mniej.
Wśród postulatów w debacie publicznej coraz głośniej wybrzmiewają te o konieczności większej interwencji państwa w rynek – tak kredytowy, jak i deweloperski. Zastanówmy się zatem, co doprowadziło do obecnej sytuacji na tym rynku. Czy aby leczyć skutki nadmiernej regulacji, zastosujmy kolejną? Skutków realizacji tych postulatów sam się boję.
Inflacja to temat na osobny artykuł, ale choć duży jest w niej udział czynników niezależnych, to kilka procent z kilkunastu zawdzięczamy ciężkiej pracy rządu PiS. Już przed pandemią covid dochodziliśmy do 5%, a w warunkach normalnej koniunktury to poziom uzasadniający dymisję rządu i Rady Polityki Pieniężnej. Lata pompowania gospodarki szeroko pojętym socjalem, absurdalnego (w swym tempie i relacji do średniej pensji) podnoszenia płacy minimalnej, połączone z minimalnym bezrobociem, same w sobie rozpoczęły spiralę płacowo-inflacyjną. Do przysłowiowego pieca dołożono, obniżając w reakcji na covid stopy procentowe praktycznie do zera czy rozpoczynając skup obligacji na niespotykaną wcześniej skalę. Co to spowodowało? Dokładnie to samo, co wywołało 15 lat wcześniej kryzys na rynku nieruchomości w USA. Otworzyło możliwości kredytowe dla tych, dla których dotychczas były one niedostępne, a nie jest tajemnicą, że większość kredytów jest brana „na styk”. Przez lata odsetek mieszkań kupowanych na kredyt oscylował w przedziale 30-40%, w roku 2021 zanotowano 50%. Tych kilkanaście punktów procentowych to skokowy wzrost popytu niepokryty adekwatnym wzrostem budownictwa. Sztucznie wykreowany przerost popytu nad podażą i wzrost kosztów budowy zaowocował obserwowaną mieszanką wybuchową.
Na cenę mieszkań deweloperskich wciąż nakładany jest 8-procentowy podatek VAT, a od rynku wtórnego państwo pobiera 2% od czynności cywilno-prawnych. Jakkolwiek istnienie podatków jest konieczne z przyczyn oczywistych, to PCC trudno określać inaczej niż po prostu haraczem. Bez względu na to, czy dotyczy zakupu mieszkania czy psa. Państwo opodatkowało dochody, opodatkowało pierwotną sprzedaż tego lokalu, a teraz chce jeszcze kolejny procent od tego, co już dawno opodatkowało. W przypadku mieszkania te 2% to duża kwota. Słuchając toczącej się debaty, można czasami dojść do wniosku, że banki to złodzieje. Ukuto nawet określenie „bankster”. Zresztą bank… przecież to już źle brzmi. Bank przyjmuje depozyty od posiadających wolne środki, płacąc im za to w formie oprocentowania lokat, nakłada swoją marżę i pożycza tym, którzy pieniędzy potrzebują. Przy okazji załatwia cały techniczny proces przepływu pieniędzy i bierze na siebie ryzyko niespłacenia kredytu. Osoby, które dziś narzekają na wzrost rat, nie wykazywały podobnej troski o dochody banków, gdy ich raty spadały do minimalnego poziomu. Bank to firma, która jak każda inna chce i ma prawo zarabiać na swojej działalności. W ostatnich latach jest to sektor wyjątkowo dociążany kolejnymi regulacjami czy specjalnymi podatkami branżowymi, jak choćby podatek bankowy – w swej konstrukcji to wprost podatek od udzielonych kredytów.
Nasz system prawny pozwala konsumentowi na brak myślenia i elementarnej odpowiedzialności za siebie. Kolejne rządy włożyły wiele wysiłku na poziomie edukacji, aby pozbawić kolejne pokolenia obywateli jakiejkolwiek świadomości gospodarczej. Minimalnie wyedukowany i myślący człowiek zrozumie, że zmienna stopa procentowa oznacza, że koszt kredytu, a zarazem bieżące zobowiązania ratalne, mogą się zmienić zarówno na korzyść, jak i niekorzyść. Można i należy oczekiwać od konsumenta, iż podejmując życiową decyzję na najbliższe 20-30 lat wykaże się nieco innym podejściem do transakcji niż przy porannym zakupie kajzerki na śniadanie. Tylko dlaczego ma on się tą ostrożnością wykazywać, jeśli przy pierwszych większych problemach może on powiedzieć „nie wiedziałem”, a politycy z sądami przytakną mu i obciążą kosztami banki? Wyjątkowym tego przykładem są tzw. frankowicze. Nie bronię oczywiście tego, co banki robiły źle i umów, gdzie pewne zapisy były sprzeczne z prawem. Obie strony mają obowiązek przestrzegania prawa, czy to im się podoba czy nie. Niemniej jednak kredytobiorcy znali warunki przed zawarciem umowy i jakie by one nie były, zgodzili się na nie. Nie da się obronić zwykłego cwaniactwa, jakie frankowicze prezentują dziś, udając, że nie umieli czytać umów. Mieli alternatywę – kredyt w złotówkach lub nie brać kredytu w ogóle, to nie jest obowiązek. Zdecydowali się na franki, gdyż ich oprocentowanie także dziś jest dużo niższe niż to w złotówkach. Kurs się zmienił? Zmienił, ale na takie ryzyko zgodziły się obie strony – także banki. Nikt nie troszczył się o ich straty, gdy przy rekordowo niskim kursie franka wielu spłacało kredyty robiąc przy okazji przysłowiowe biznesy życia. I mieli rację – bank zaryzykował i stracił, cóż takie życie. Tylko takie samo ryzyko podjęli kredytobiorcy we frankach.
Deweloper to producent
Niechęć do dawania konsumentom prawdziwego wyboru widoczna jest w wielu głosach pozornie domagających się ochrony praw obywatelskich. Czasami wręcz nie ukrywają oni swej tęsknoty za socjalizmem, systemem tak słusznie minionym. Były to czasy, gdy obywatele nie mieli żadnego wyboru. Zapisywali się na mieszkanie, wpłacali pieniądze, a po kilkudziesięciu latach czekania mogli wreszcie otrzymać upragnione M2, a jak się poszczęściło to nawet M3. Takie samo jak u wujka i kuzyna, czasem odwrócone w symetrii. Jak się poszczęściło, było wysokie piętro i krajobraz, a jak się miało pecha, był parter i pejzaż śmietnika, względnie trzepaka. Podobno wtedy było lepiej. Miałem szczęście urodzić się już po upadku komuny i nie odczuwam najmniejszej tęsknoty za tamtym systemem. Oburzające jest dla mnie, że urzędnik państwowy, ktoś mający za co żyć tylko dlatego, że ja płace podatki, w ogóle śmie zastanawiać się, kto ma wywozić moje śmieci czy jaki metraż ma mieć moje mieszkanie. Dlaczego? Bo to moje życie, ja za nie płacę i jeśli zechcę mieszkać w apartamencie wielkości schowka na miotły nikogo nie powinno to interesować. Ktokolwiek to mieszkanie wybudował, ja je kupiłem, czyli mi pasowało. Państwo powinno tylko dbać o to, aby na rynku była właściwa konkurencja, a producent właściwie poinformował swojego klienta. Bo jeśli klient miał świadomość tego, co kupuje, to tylko jego tajemnicą powinny być motywacje dla takiego, a nie innego wyboru.
Na deweloperów nakłada się także kolejne wymogi techniczne podnoszące koszty budowy, najnowszym wynalazkiem są stacje ładowania w garażach. Geniusz, który to wymyślił, zapewne nie spróbował nawet porównać kosztu ekologicznego samochodu spalinowego i elektrycznego. Aktualnie Bruksela głowi się nad tym, co zrobić z własnymi badaniami, które pokazały, że od typowego elektryka bardziej eko jest poczciwa Octavia w dieslu. Dodajmy, że w badaniach tych nie uwzględniono, że w samochodzie elektrycznym po 7-8 latach konieczna będzie wymiana baterii, co w praktyce oznacza złomowanie. Nie pierwszy to raz ideologia wygrywa z rozumem. Nie pierwszy też raz, gdy winni wzrostowi cen krytykują tych, którzy przez nich ceny podnieśli.
Mieszkanie to taki sam produkt jak każdy inny przedmiot, a deweloper to producent. Chce on zapewnić swoim klientom taki produkt, jakiego poszukują, a to, że poszukują takiego, a nie innego, nie jest jego winą. Internet pełen jest kuriozalnych projektów opisanych nośnym hasłem pato-deweloperki. Choć obiektywnie czasem trudno uwierzyć, że ktoś coś takiego zaprojektował, a co gorsza wybudował… to jednak ktoś to mieszkanie musiał kupić, a zatem komuś się spodobało lub cena była na tyle atrakcyjna, że przymknął oko na pewne mankamenty. Zakup czegokolwiek jest kompromisem. Tak samo jak nabywca Dacii Logan nie kupuje jej ponieważ jest najlepszym samochodem świata, tak samo nie każde mieszkanie musi być apartamentem marzeń. Ci sami aktywiści nie dumają nad tym, jak można produkować ledwie jadący, duży samochód z silnikiem pasującym co najwyżej do kosiarki. Musieliby wtedy przyznać, ze sami to spowodowali kolejnymi normami spalin. Bez względu na to, jakim budżetem na mieszkanie dysponujemy i czego tak naprawdę szukamy, zawsze mamy jakiś wybór i nigdy nie jesteśmy skazani na dane mieszkanie, dany blok czy nawet dane miasto. Zawsze możemy kupić co innego, w innym miejscu, za te same pieniądze.
Urbanistyka i transport
Nie jest oczywiście tak, że wszystko jest cudownie i tylko grupka marudnych lokatorów narzeka na swój los, nie jest też tak, że wolność powinna oznaczać absolutnie pełną swobodę. O ile moją sprawą jest rozmiar czy standard mieszkania, o tyle miasto, jako cały organizm, na siebie oddziałuje. Zainteresowaniem się pierwszym urzędnik, pod groźbą wysokiej kary, nie powinien mieć najmniejszego prawa. Za regulowanie drugiego bierze pieniądze. To, ile ludzi będzie mieszkać w danej dzielnicy, definiuje potrzeby niezbędnej infrastruktury – dróg, sklepów, szkół, dostaw mediów itp. Rolą władz miejskich jest określenie, jaką infrastrukturę w danym miejscu da się zapewnić i na tej podstawie wyznaczenie zasad zabudowy tego obszaru. Jest ekologia i przewietrzanie miast – to gdzie i jak mogą stanąć większe budynki.
Każdy obszar powinien mieć uchwalony przez lokalny samorząd miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który powinien wskazywać ogólne warunki zabudowy w danej okolicy. W przypadku braku planu na potrzeby inwestycji wydawane są przez odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta warunki zabudowy, czyli tzw. wuzetka . Obecna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązuje od 2003 roku, przez te 19 lat planami zagospodarowania udało się pokryć nieco ponad 30% powierzchni kraju. Oczywiście można zastanowić się nad sensem uchwalania takiego planu w terenie niezurbanizowanym, ale w dużych miastach jest on niezbędny. Na dzień dzisiejszy uchwalony plan posiada mniej niż połowa powierzchni Warszawy, a dla wielu obszarów nawet nie jest on sporządzony. Uchwalonego planu nie posiada praktycznie całe centrum, co dokładniej pokazuje poniższa mapka.
(żółty stworzone, pomarańczowy uchwalone)
W innych dużych miastach nie jest lepiej – zamiast jasnych kryteriów uzyskania pozwolenia na budowę mamy uznaniową decyzję włodarza gminy. Przyczyn nieistnienia uchwalonych planów możemy się tylko domyślać. Tryby zdobywania przychylności lokalnych władz są co jakiś czas ujawniane przez stosowne organy ścigania.
Rozsądne rozplanowanie miasta, definiując dzielnice mieszkalne, biurowe oraz fabryczne, pozwala nie tylko uniknąć konfliktów (np. hałas z lotniska), lecz także ograniczyć koszty infrastruktury. W Warszawie większość zabudowy biurowej mieści się w dzielnicach lewobrzeżnych, a po likwidacji fabryk dzielnice prawobrzeżne są głównie mieszkaniowe. W rezultacie ruch poranny odbywa się głównie z prawej strony na lewą, a po południu odwrotnie. Zapotrzebowanie na mosty jest niemal dwukrotnie większe niż byłoby przy równomiernym rozłożeniu. Równocześnie różne stowarzyszenia aktywistów przytaczają destrukcyjne dla Warszawy pomysły ograniczenia ruchu prywatnego, za wzór podając przykłady np. Paryża. Miasta, które przy 3-milionowej populacji ma powierzchnię warszawskiego centrum miasta, a wraz z 12-milionową aglomeracją ma powierzchnię podobną do granic administracyjnych samej Warszawy. Źle zaplanowane i zbyt rozległe w stosunku do populacji miasto skutkuje ogromnymi kosztami późniejszego funkcjonowania i nieefektywnością wielu rozwiązań działających przy większym zagęszczeniu populacji. Skutki chaotycznego zabudowania Krakowa widzimy w postaci katastrofalnego smogu czy wszechobecnych korków. We Wrocławiu po kilkudziesięciu latach nieremontowania torowisk dziwiono się wykolejeniami tramwajów. Tamtejsi aktywiści wciąż zastanawiają się, dlaczego mieszkańcy nie chcą nimi jeździć. Z kolei aktualny prezydent Warszawy uznał za swą misję zakorkowanie centrum i złupienie opłatami za parkingi. Granice tego obszaru zapewne przypadkiem pokrywają się z obszarem dawnego getta. Rozlanie się miast i niedopasowanie do tego infrastruktury i komunikacji publicznej skutkuje skandalicznymi pomysłami ograniczeń praw do samochodu i próbami siłowego zmuszenia ludzi do korzystania z komunikacji publicznej. Obok technokratycznych racji zapomina się, że to metody bolszewickie, a wolność jest wartością samą w sobie. Ktoś żyjący z pieniędzy podatnika nie ma prawa decydować o jego stylu życia.
Trudno oczekiwać od dewelopera, który zabuduje na osiedlu kilka z wielu działek, aby myślał o rozkładzie całej dzielnicy. Rolę koordynatora powinny sprawować władze miejskie, które wyznaczą jasne zasady zabudowy w danej okolicy, którym podporządkują wszystkich deweloperów. Tymczasem albo działań brak, albo są one niespójne i chaotyczne. Moim postulatem w żadnej mierze nie jest przyznanie władzom prawa do nadmiernej regulacji. To rynek powinien decydować, a nabywcy głosować swoimi portfelami. Równocześnie nie wolno zapominać, że deweloper buduje w danej okolicy blok, najwyżej kilka. Nie zastanawia się sam z siebie, jak jego budowa wpłynie na całe otoczenie, bo też nie ma pełnej perspektywy i mieć jej nie musi. To samorząd odpowiada za zapewnienie wielu usług, systemu transportowego czy także walkę ze smogiem. Jeśli nie ma możliwości zapewnienia w danym miejscu infrastruktury dla takiej ilości osób, to władze nie powinny zezwolić na taką skalę zabudowy i to powinien określać plan zagospodarowania, aby z wyprzedzeniem było jasne, co gdzie może powstać. A wraz z planem rozwoju budownictwa w mieście powinien istnieć plan rozwoju całej infrastruktury, tak aby wraz z nowymi mieszkaniami oddawano potrzebne szkoły, drogi, tramwaje czy linie metra.
Zazwyczaj takie plany nie istnieją lub są ze sobą niespójne. Nie istnieje w Warszawie kompleksowy plan budowy sieci transportowej, gdzie miasto miało wyrysowane planowane linie metra i tramwajów z przynajmniej szacunkowym harmonogramem budowy. Tak aby wszyscy wiedzieli, w jakim kierunku idziemy, a bieżące rozmowy toczyły się o kolejności budowy wedle dostępności funduszy. O kolejnej inwestycji myśli się dopiero, gdy ukończy poprzednią. O infrastrukturze dla nowej dzielnicy myśli się dopiero, gdy się ona rozrośnie na tyle, by generować problemy. Odkrywając, że nie da się na wczoraj zbudować odpowiedniej komunikacji, wprowadza się mniej lub bardziej wprost zakazy ruchu samochodami, zmuszając mieszkańców do przesiadki na autobusy. Nie próbuje się nawet przekonywać ofertą. Ludzie wybierają taki środek transportu, jaki jest najwygodniejszy – uwzględniając czas przejazdu, koszt, przesiadki czy zwyczajny komfort. Niekoniecznie będzie to samochód. Po co najpierw zapewnić dobrą komunikację publiczną i poczekać, aż ludzie sami się do niej przesiądą, skoro można po prostu zakazać? Po co szanować ludzką wolność, gdy można ją z uśmiechem podeptać?
W konkursie na najlepszy polityczny oksymoron wszech czasów odjechała konkurencji miłościwie nam sprawująca władzę partia Prawo i Sprawiedliwość. Na długiej i wyboistej drodze braci bliźniaków po władzę pierwszy kontakt z deweloperką zaczyna się na długo przed srebrnymi wieżami i austriackim pośrednikiem. W czasach gdy bohaterom Powstania władza ludowa oferowała jedynie lokale w więzieniu na Rakowieckiej, niejaki Rajmund Kaczyński otrzymał całe piętro w znanym powszechnie domu naczelnika na Żoliborzu. Ta historia dyskusyjnej etyki byłaby bez znaczenia dla tematu gdyby nie fakt, że za żadnych poprzednich rządów deweloperzy nie otrzymali takich prezentów legislacyjnych, jak obecnie. Bank rozbija tarcza antycovidowa, w której deweloperów zwolniono z konieczności spełnienia wymogów planu przestrzennego, jeśli udowodnili, że inwestycja przeciwdziała skutkom pandemii. W praktyce wystarczyło, że deweloper zatrudnił do budowy kogoś zwolnionego w wyniku pandemii, a już mógł budować, co chciał i gdzie chciał.
Polityka nad rozumem
By oddać sprawiedliwość, winny obecnej sytuacji nie jest tylko PiS. O ile dzisiaj problem nabrzmiał, to trwa on od wielu lat i kolejne rządy podejmowały różne programy, które miały wspólny mianownik – kończyły się porażką. Mieliśmy dopłaty do odsetek, mieliśmy dopłaty do zakupu, dziś startują gwarancje BGK. Skąd porażki? Po pierwsze programy te często zawierały oderwane od rynku limity cen metra, po drugie podstawowy problem potęgowały, a nie rozwiązywały. Tym problemem od zawsze była niska dostępność mieszkań. Wysokie ceny mieszkań w Polsce od zawsze są powodem niedoboru lokali w stosunku do popytu na nie, a nie samych w sobie kosztów budowy. Kiedy dochodziło do najszybszych wzrostów cen? W latach 2005-2008 oraz obecnie. Nagrzana koniunktura, poprawa sytuacji finansowej, dostępność kredytów. Wszystko to powodowało jedynie coraz większy przerost popytu nad podażą i prawdziwe eldorado deweloperów.
W najbliższej mi Warszawie obecny prezydent miasta Rafał Trzaskowski postanowił urządzić nam miniaturkę Skandynawii. Pomiędzy narzekaniem na spadek dochodów miasta i dziurę budżetową (którą sam wywołał) znalazł miliardy na niszczenie infrastruktury transportowej w centrum, a przede wszystkim budowę i remonty lokali komunalnych i socjalnych. Poza oczywistym stwierdzeniem, że miasto nie jest deweloperem i swą działalność powinno ograniczyć wyłącznie do zapewnienia interwencyjnych miejsc zamieszkania, istotny jest wpływ na lokale nabywane komercyjnie. Pod nową budowę przeznaczono nie obszary peryferyjne, lecz atrakcyjnie zlokalizowane działki. Oferując mieszkania tym, którzy i tak by nie kupili własnych, odbiera szansę na własne M tym, którzy takie plany mają. Zajęte działki nie zostaną wykorzystane na komercyjną zabudowę, a zatem nie będzie większej konkurencji zawsze pozwalającej na obniżenie cen. Równocześnie zwiększając poziom budowy, podnosi ceny materiałów budowlanych w tak gorącym pod tym względem okresie. Czysto ludzką podłością można określić wybudowanie całych bloków mieszkań socjalnych w Ursusie, generalnie osiedla tanich mieszkań. Ludzie, dla których zakup tych mieszkań był w większości sporym wyzwaniem, dziś patrzą, jak płacą za siebie i dodatkowo za tych, którym płacić się nie chce.
Czy w tych warunkach zadziwia frustracja na całokształt rynku? Czy zadziwia także poczucie bezradności u ludzi, którym z jednej strony niczym za komuny tłumaczy się, że państwo coś zapewni, a z drugiej się tego nie zapewnia? Polacy coraz więcej zarabiają, żyją na coraz wyższym poziomie, a jednocześnie możliwości zakupu mieszkania dziś i 20 lat temu są zbliżone. Nie może dziwić frustracja 30-latka, który mimo wykonywania normalnej pracy, zarabiania średniej pensji, musi poświęcać minimum połowę tych dochodów na wynajem lub ratę kredytu. Nie dziwi zatem pomieszkiwanie dorosłych ludzi po wynajętych pokojach i niezadowolenie z tej sytuacji. Martwi jednakże poparcie dla rozwiązań mogących jedynie pogorszyć sytuację na rynku. Propozycje regulacji czy aktywnego wejścia państwa na rynek są bowiem niczym innym niż kolejnym upojeniem alkoholem na porannego kaca. Wszyscy, którzy próbowali, wiedzą, że jutrzejszy kac będzie jeszcze gorszy. Jedynym sposobem rozwiązania problemów mieszkaniowych Polaków jest obniżenie cen mieszkań – zarówno ich zakupu, jak i wynajmu. Tylko że tego nie da się zrobić inaczej niż doprowadzając do zwiększenia ogólnej ilości mieszkań w Polsce. Nie zrobi się tego wprowadzając kolejne wymogi dla deweloperów czy wprowadzając kolejne podatki dla inwestorów
***
W całej debacie społecznej o budownictwie dyżurnymi chłopcami do bicia są banki i deweloperzy. Wygodni kandydaci – duzi, bogaci, wpływowi. Przecież jak bogaty to zły, lać drania. Tylko niektórzy starają się pomijać fakt, że wszyscy oni to firmy. Biznesy powołane do zarabiania pieniędzy i swą działalność prowadzić będą tak, aby maksymalizować zysk. Tak samo jak producenci elektroniki, piekarze czy właściciel kebaba w okolicy. Każdy na swoją skalę i możliwości. Istnieje duże oczekiwanie odpowiedzialności społecznej deweloperów, by kosztem własnych zysków budowali lepiej. Wraz z tymi górnolotnymi oczekiwaniami wszyscy zdają się zapominać, że we własnych podatkach płacimy wynagrodzenia nie deweloperom, tylko politykom i urzędnikom. Nie płacimy pensji deweloperowi, który wybudował niedorzeczny blok, tylko panu Trzaskowskiemu, Majchrowskiemu, Sutrykowi i pozostałym pracownikom samorządu (rządu też). Ich rolą nie jest chodzenie na parady czy komentowanie naszego stylu życia – mogą to robić w swoim wolnym czasie jako prywatni ludzie. Ich psim obowiązkiem jest zapewnienie realizacji ustawowych obowiązków samorządu terytorialnego, do których należy nadzór miasta rozwojem miasta. Jeśli im to nie odpowiada, powinni poszukać innej pracy, co patrząc na dokonania odbyłoby się z wielką korzyścią dla ich miast.
Przez kilkadziesiąt lat pozwolono na całkowicie chaotyczną zabudowę, nie zapewniono usług, a dziś w ramach walki ze smogiem i korkami postuluje się dalsze obniżenie komfortu życia. Stosując maoistowską ideologię pozbawienia jednostki swej wartości humanistycznej, wprost zakazuje się korzystania z indywidualnych środków transportu lub robi to naokoło poprzez zwężanie ulic, likwidację parkingów czy wprowadzanie niedorzecznych norm ekologicznych. Zamiast ułatwić powstawanie nowych inwestycji, aby zwiększyć ilość mieszkań na rynku, postuluje się kolejne ograniczenia i utrudnienia. Narzeka się na brak oferty wynajmu, jednocześnie postulując podatki od trzeciego i kolejnego mieszkania.
Tendencję tą widać w działalności tzw. aktywistów miejskich czy władz największych polskich miast z Warszawą na czele. Zero planów, zero analiz, brak działań z wyprzedzeniem. Działa się, gdy już się naprawdę pali, gdy jest już naprawę źle. Wtedy kosztem mieszkańców naprawia się własne błędy z przeszłości i przy okazji siłą wprowadza własną wizję świata, gdy to żyjący za pieniądze ludzi urzędnik lub polityk rości sobie prawo do mówienia im, jak mają żyć. Zabrzmiało Leninem? Chyba nieprzypadkowo…
Rynek budownictwa to wynikowa wielu, bardzo ze sobą powiązanych tematów. Kredyty, zarobki, ilość mieszkań czy na końcu planowanie przestrzenne. Nie ma jednego, prostego działania, które niczym magiczna różdżka zapewniłoby wszystkim to, czego pragną. Równocześnie każde działanie w jednym obszarze wywołuje skutki w kilku kolejnych. Koniunktura na rynku jest zmienna – jak na każdym innym. Wczoraj mieliśmy zerowe stopy procentowe i kredyty dla każdego, dziś nawet dobrze zarabiający ludzie mieliby problem z uzyskaniem kredytu na duże mieszkanie w mieście. Rozsądek mówi, że ten stan potrwa chwilę i znów się zmieni. Przeczekajmy więc najgorsze, biorąc sprawy we własne ręce, kontrolując własne życia. Oczekujmy od polityków, aby robili swoje i nie wtrącali się w to, co nie należy do ich kompetencji. Im mniej bowiem się wtrącą w nasze życia, tym mniej w nich zepsują. Lekarstwem na chorobę nigdy nie jest to, co do niej doprowadziło – a doprowadził brak regulacji tam, gdzie one są niezbędne i ich przerost tam. Gdzie są kompletnie zbędne.
